인도네시아 정부는 2021년부터 외국인의 부동산 구매 규제를 완화해 투자를 유도했지만 규제 불일치, 공급 부족 등으로 기대 만큼의 성과를 내지 못하고 있다.
지난 1일 수유스 윈다야나(Suyus Windayana) 농업공간계획부 사무총장은 2017년부터 현재까지 부동산을 구매한 외국인은 200명에도 못 미치며, 올해 36명에 불과하다고 밝혔다.
그는 이러한 원인으로 중앙 정부와 지역 행정부 간의 규제 불일치를 첫번째로 꼽았다.
예를 들어 인도네시아 정부는 토지 및 부동산의 관리권•토지권•아파트소유권•토지등록에 관한 정부령 제 18/2021호를 통해 외국인이 여권과 비자만으로 부동산을 구매할 수 있도록 했다.
그러나 실제로 지역 당국은 여전히 KITAP(장기체류허가)/KITAS(임시체류허가)를 요구하는 경우가 많다고 수유스는 밝혔다.
정부는 또한 외국인의 부동산 투자가 국내 부동산 시장을 교란하지 않도록 몇 가지 제한을 두었다.
기본적으로 외국인은 1인 또는 1가구당 1개의 필지만 소유할 수 있으며, 면적은 2,000 평방미터(m2)를 초과할 수 없다. 그 이상의 토지 소유가 전혀 불가능한 것은 아니지만 이 경우 경제적 영향력을 입증하고 관계 부처의 승인을 받아야 한다.
또 다른 제한 사항으로는 가격 하한선이 있다. 외국인이 구매할 수 있는 아파트는 최소 30억 루피아, 주택의 경우 50억 루피아로 규정했다. 지역에 따라 차이가 있는데 가격 하한선이 10억 루피아인 곳도 있다.
부동산 소유권 완화는 일자리창출법에 의해 도입된 개혁 중 하나로 인도네시아의 복잡한 관료주의를 완화하여 외국인이 인도네시아에 투자하고 거주할 수 있도록 만드는 것을 목표로 하고 있다.
인도네시아 통계청(BPS)에 따르면 주택 건설을 포함한 건설 부문은 올해 2분기 기준 인도네시아 경제성장에 5번째로 기여 했다. 특히 고용 및 소득에 있어 승수효과가 크게 나타난 분야로 평가된다.
일자리창출법 이전에 외국인은 건축권(HGB- Hak Guna Bangunan)이 아닌 사용권(Hak Pakai)을 부여 받은 토지에 건설된 아파트와 주택만 소유할 수 있었다. 이는 아파트 공급 부족을 초래했는데 Hak Pakai를 부여 받은 토지에 아파트가 건설되지 않은 경우가 많았기 때문이다.
하지만 새로운 정부령은 HGB을 부여받은 토지에 건설된 아파트와 주택도 범위에 포함시킴으로써 외국인이 보다 쉽게 부동산을 소유할 수 있도록 했다.
글로벌 부동산 컨설팅회사 컬리어스(Colliers)의 선임연구원 페리 살란토(Ferry Salanto)는 10일 자카르타포스트와의 인터뷰에서 외국인의 부동산 구매 제한을 해제하기로 한 정부의 결정을 환영한다면서도 실제 외국인의 구매력에 반영되지 않을 수 있으며, 이것이 정부 정책에 걸림돌이 될 수 있다고 지적했다.
“외국인 구매력은 우리가 상상하는 것과 다르다. 소득 수준도 다양해 모든 외국인이 부유한 것은 아니다. 특히 외국인 근로자 대부분은 부동산을 구매할 여력이 안된다”고 페리는 설명했다.
페리는 많은 외국인들이 인도네시아에서 살고 일하기 위해 몰려드는 것처럼 보이지만 정작 그것이 부동산에 대한 수요로 이어지는 것은 아니라고 말했다.
보통 외국인은 근로 계약에 따라 2~3년 동안 일시적으로 인도네시아에 머물기 때문에 굳이 부동산을 구매할 필요를 느끼지 못하며, 맡은 임무에 따라 다른 곳으로 이동할 가능성이 높다고 덧붙였다.
콜리어스에 따르면 자카르타에서 30억 루피아 이상의 주택을 구매할 수 있는 외국인은 전체의 20%에 불과하다.
그러나 새로운 부동산 소유 규정이 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(Diaspora)에게 길을 열어줄 수 있다.
인도네시아 디아스포라 네트워크 글로벌(Indonesia Diaspora Network Global) 이사회 의장인 디노 파띠 잘랄(Dino Patti Djalal)은 9일 자카르타포스트에 “인도네시아 디아스포라 회원들은 부동산 소유권에 관한 정부의 새로운 규정을 환영한다”며 “이들의 상당수가 중산층 이상의 배경을 가지고 있어 실제 수요로 이어질 수 있다”고 말했다.
인니투데이 경제부
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