인도네시아 유력 영자신문 자카르타포스트는 19일 프리랜서 기자 아데 마르디야티(Ade Mardiyati)가 쓴 “발리 빌라 투자할까, 말까?”라는 제목의 칼럼을 통해 발리 부동산 투자에 따른 ‘위험관리’에 대해 비중 있게 다뤘다.
휴가 때마다 언제든 발리 풀빌라에 머물수 있고, 사용하지 않을 때는 수천 달러의 수익을 얻을 수 있다면 얼마나 좋을까.
7년 가까이 발리에 거주하고 있는 나는 전 세계 친구들로부터 발리 이주나 부동산 투자에 관한 질문을 받곤 한다.
최근 한 친구는 내게 한 부동산 업체가 올린 발리 빌라 장기 임대 광고 링크를 보내주었다. 광고 사진 속 눈부시게 하얀 벽, 블랙 스틸의 창 프레임, 청량감을 선사하는 수영장, 열대 식물로 채워진 건물 외관이 눈길을 사로 잡는다.
사진에는 16%에 달하는 예상투자수익률(ROI)이 캡션으로 달려있다. 친구가 보낸 또 다른 링크에는 입주율 85%를 자랑하는 개발사 광고도 있었다.
과연 이것이 현실적인 수치일까?
데이터는 ‘상황에 따라 다르다’
부동산 전문가들은 광고에 나온 수치에 대해 “상황에 따라 다르다”고 답한다.
발리 끄로보칸(Kerobokan) 소재 유명 부동산 회사인 키베어러 프로퍼티(Kibarer Property)의 영업 매니저에 따르면 발리 장기임대(리스홀드)의 경우 지역에 따라 75~85% 이상의 입주율을 기록하고 있다고 밝혔다.
그는 짱구(Canggu), 스미냑(Seminyak), 울루와트(Uluwatu) 등을 언급하며 “유명 관광지의 경우 임대료와 점유율이 높은 편인데, 특히 일몰이 잘 보이는 쪽은 더욱 그렇다”며 “지역에 따라 편차는 있지만 이런 곳들의 ROI은 8~12%, 심지어 13%에 이른다”고 말했다.
반면 부동산 전문 법률회사 세븐 스톤 인도네시아(Seven Stones Indonesia)의 공동설립자 테리 닐슨(Terje Nilsen)은 발리의 경우 투자수익률을 뒷받침할 만한 데이터가 부족하다고 지적했다.
테리 닐슨은 “대부분 부동산 업체들이 발리의 시장성을 강조하지만 정작 이를 증명할 만한 데이터는 갖고 있지 않다”고 말했다.
그는 투자자들이 빌라나 토지를 구입할 때 세금을 절약하기 위해 실제 가치를 축소하는 경향이 있다며 “75~80%에 달하는 임대차 계약의 경우에도 실제 거래 가치를 50% 정도로 과소보고하는 일이 비일비재하다”고 말했다.
이는 ROI 계산에 영향을 미친다.
테리 닐슨은 “어떤 광고를 보면 ROI가 43%라고 주장하지만 이는 불가능한 수치”라며 “통상적으로 발리의 ROI는 8~12% 수준으로 알려져 있지만 정확한 데이터라고 볼 수 없다”고 말했다.
발리의 매력
그럼에도 불구하고 발리가 꽤 괜찮은 투자처로 평가받고 있는 것은 사실이다.
키베어러의 컨설턴트는 “외국인 입장에서는 가격이 저렴하고 투자수익률도 높은 편”이라며 “발리의 ROI는 8~12% 수준이지만, 프랑스의 경우 ROI는 4%에도 못 미친다”고 말했다.
토지 가격도 안정적으로 오르고 있다는 설명이다. “코로나19 팬데믹 기간에도 발리의 땅값은 안정적으로 유지되었다. 팬데믹 이후 많은 외국인들, 특히 러시아인들이 발리로 많은 현금을 가지고 왔고 토지 가격은 연간 12%씩 상승했다”고 그는 말했다.
지난 몇 년 간 발리 남부 지역, 특히 울루와트, 쁘짜투(Pecatu), 누사두아 일대 개발이 활발히 이뤄지고 있는 것을 눈으로 확인할 수 있다. 임대료 및 토지 가격 모두 오르고 있으며, 해변가의 경우 특히 더하다.
반면, 테리 닐슨은 단순히 수익 차원을 넘어 발리에서의 생활 방식과 삶의 만족을 위해 투자하는 경우가 늘고 있다고 주장했다.
물론 임대 사업에 뛰어들게 되면 얘기는 달라진다.
테리 닐슨은 “임대 사업을 시작하면 현실을 맞닥뜨리게 된다. 관리회사를 고용하면 수익의 20%를 떼어간다. 여기에 에어비앤비, 부킹닷컴 등 예약 플랫폼이 수수료로 15~17%를 가져간다. 운영비, 인건비, 공과금 등이 나가기도 전에 이미 수익의 37%가 사라지는 셈이다”라고 설명했다.
투자 열풍
발리 부동산 시장이 호황이라고는 하지만 섬 곳곳에 방치된 개발 프로젝트가 있다는 사실을 간과해서는 안된다.
테리 닐슨은 “현재 발리에는 미완공된 ‘오프 플랜’이 엄청나게 많은데, 이는 2010~2012년 당시 진행 중이던 프로젝트가 재정적 어려움을 겪으면서 발생했을 것”이라고 말했다.
오프 플랜은 완공 전에 분양이 이뤄진 부동산을 일컫는다. 완공된 빌라보다 저렴하지만 프로젝트가 중단될 수 있는 리스크가 존재한다. 시공업체가 현금 흐름을 관리하지 못해 파산하거나 계약금을 가로채는 경우도 이에 해당한다.
그는 발리에 투자하기에 앞서 ‘철저한 조사’가 선행되어야 한다고 강조했다. 부동산 소유권, 세금 신고 여부 등이 그것이다.
발리 부동산에 투자하기 전에 확인해야 할 체크포인트
∎ 해당 부동산 법적 소유권을 확인하고 진본 증명서 요구
∎ 해당 부동산이 현지 구역 규정을 준수하여 건축되었는지 확인
∎ 법적 분쟁, 세금 체납 및 채무 등이 있는지 확인
∎ 부동산 주변 도로에 접근 권한이 있는지 확인
∎ 개발사나 부동산 측이 아닌 본인의 공증인/변호사 이용
∎ 신뢰할 수 있는 회사를 선정해 법적 문제를 해결하고 실사 진행
인니투데이 경제부
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