2022년 12월 9일 금요일

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인도네시아에 내 집 가질 수 있나?

인도네시아 부동산 투자 두 번째 시간으로 집에 대해서 알아보겠다. 외국인이 주택에 대한 소유권을 갖기 위해 어떠한 요건이 필요할까?

인도네시아에 살면서 제일 아까운 지출 중에 하나가 집 임대료라는데 대부분 동의하실 것 같다. 그렇게 몇 년 살다 보면 자연스럽게 아파트나 주택 소유에 관심을 갖게 된다. 뿐만 아니라 집을 소유하게 되면 경제상황 등에 따라 주택가격 상승에 따른 차익도 노려볼 수 있으니 사실 외국인 입장에서 주택 취득은 매력적인 투자 대상이라고 할 수 있다.

조코위 정부가 들어서면서 외국인의 주택 취득에 관한 제한 정책이 완화되었고, 그에 따라 당국은 「인도네시아에 거주하는 외국인에 의한 주택 보유에 관한 행정부령 2015년 제103호를 마련하여 외국인의 주택 취득에 관한 문호를 개방하였다.

이 행정부령은 장관령에 위임되었고 이후 장관령 2016년 제13호가 마련되어 외국인의 주택 취득과 관련된 일련의 법 제도가 정비되었다.

주택을 취득할 수 있는 외국인이 자격

당국은 인도네시아 국적자는 아니지만 인도네시아에 거주하면서 사업을 수행하거나 근로자로서 일하거나 혹은 투자를 하는 사람은 주택을 취득할 수 있도록 했다.?적어도 제한적 거주허가(ITAS, Izin Tinggal Terbatas) 이상의 요건을 갖추고 있어야 한다.

외국인이 취득할 수 있는 주택은 단독주택과 아파트로 한정된다. 주택과 토지는 별개의 부동산으로 취급되는데, 앞서 토지 부분에서 언급했듯이 외국인은 토지를 소유할 수 없고 오직 단독주택과 아파트에 한해서만 가능하다.

국유 토지, 관리권 토지 위에 토지 사용권을 설정한 후, 그 사용권이 설정된 토지 위에 건축된 아파트나 주택만이 취득할 수 있는 거래의 대상인 것이다.

그렇다면, 주택에 대하여 어떠한 권리를 취득할 수 있을까? 결론부터 얘기하자면 정확히는 소유권은 아니다.

행정부령 2015년 제103호에 따르면, 외국인이 취득할 수 있는 주택에 대한 권리의 내용은 단독주택의 경우와 아파트의 경우가 다르다. 단독주택의 경우, 외국인은 소유권(Hak Milik)이 아니라 사용권을 취득할 수 있으며, 아파트의 경우에는 소유권 취득이 가능하다.

또한 인도네시아 주택 취득 제도에 따르면, 금액에 따른 진입장벽이 존재한다. 최소 취득가액 이상의 금액에 해당하는 주택을 취득할 수 있도록 규정하고 있는 것이다.?최소 취득가액은 지역별로 차이가 있다. 단독주택의 경우 자카르타는 최소 100억 루피아 이상, 발리는 최소 30억 루피아 이상이어야 한다. 아파트의 경우, 자카르타에서는 최소 50억 루피아 이상, 발리의 경우 최소 20억 루피아 이상이어야 한다.

마지막으로 한 가지 더 점검해야 할 문제가 남는다. 외국인은?해당 건물 건축 후 최초의 신규 취득만 가능하며 이미 거래가 있던 기존의 주택이나 아파트는 취득 대상에서 제외된다. 즉,?외국인은 최초의 신규 거래가 아닌 주택을 취득할 수 없으므로 해당 주택을 다른 외국인에게 매도할 수 없다. 취득한 주택을 매도하고자 한다면 외국인이 아닌 인도네시아 국적자 또는 인도네시아 법에 의하여 설립된 주식회사 등에 매도를 할 수밖에 없는 것이다.

주택 종합
*신규 아파트는 소유권 획득이 가능하다.
*신규 단독 주택은 사용권 획득만 가능하고 80년까지 연장 가능
*지역별로 구매 가능한 최소 가격이 다르다.

[아파트 지역별 최소 취득가액]

[주택 지역별 최소 취득가액]

2회에 걸쳐 인도네시아 부동산 취득 방법에 대해 알아보았다. 사실 외국인이 법적으로 모든 요건을 충족되어 부동산을 취득하기란 간단치 않다. 또한, 여러 제한 요소를 생각하면 투자 매력이 떨어지는 것도 사실이다.

그럼에도 불구하고 인도네시아 정부가 외국인의 투자에 대한 문호를 꾸준히 넓혀 왔다는 점에서 외국인 부동산 취득에 관한 진입장벽 역시 점차 낮아질 것으로 예상된다. 잊지말자! 시간이 약이랬다. 기회는 잡는거라 했다.

인니투데이 경제부
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